房价“死撑”却不允许“大跌”背后释放啥信号？内行人道出真相

发布日期：2025-10-12 06:22    点击次数：109

楼市，这个关乎国计民生的重要领域，近期再次成为社会关注焦点。北京、上海等一线城市的二手房挂牌量持续攀升，而成交速度却明显放缓；各地政府密集出台楼市支持政策，却依然难以撼动市场观望情绪。房价既不大涨也不大跌的局面，背后实则是一场复杂的经济博弈。

数据显示，2025年上半年，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数环比下降0.3%，同比下降1.8%。这一微弱的调整幅度，与居民收入增长和购房压力之间的巨大鸿沟形成鲜明对比。国家统计局最新公布的数据表明，2025年第二季度，全国居民人均可支配收入同比仅增长3.2%，而一线城市住房平均售价与居民年收入之比仍高达17:1，远超国际公认的合理区间。

房价为何能"死撑"不倒？又为何不被允许"大跌"？这背后的逻辑值得深入探究。

从宏观层面看，房地产作为国民经济的支柱产业，其稳定性直接关系到经济大盘。财政部公布的数据显示，2024年全国土地出让收入达7.23万亿元，占地方财政收入的28.6%。房地产关联产业链长、带动就业效应显著，据国家发改委测算，房地产业及其关联行业提供的就业岗位约占全国城镇就业人口的17%。一旦房价大幅下跌，不仅会导致地方财政收入骤减，更会引发大量失业问题。

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银行体系的稳定性同样是房价被"托底"的重要因素。央行最新数据显示，截至2025年6月，我国房地产相关贷款余额超过50万亿元，占银行业总贷款的23.1%。这其中，个人住房贷款余额达39.6万亿元，开发贷超过10万亿元。如果房价暴跌30%，将直接导致约15万亿元的资产缩水，进而引发系统性金融风险。

从微观层面看，房子不仅是居住需求的载体，更是大多数家庭最重要的资产。中国社科院最新发布的《中国城市家庭财富调查报告》显示，房产在城市家庭总资产中的占比高达67.3%，远高于美国(27.4%)和日本(39.6%)等发达国家。目前我国城镇居民自有住房率已达到87%，这意味着房价大跌将直接影响到绝大多数家庭的财富状况，引发社会不稳定因素。

为何市场不允许房价大跌，某种程度上也反映了当前楼市的尴尬处境。建设银行金融研究院的报告指出，目前我国商品房库存约为4.97亿平方米，按照当前销售速度计算，去化周期已达17.3个月，远超健康水平的12个月。房地产投资增速连续9个季度为负，2025年第二季度同比下降6.2%，创下近十年来的新低。

房企的财务状况同样不容乐观。据Wind数据统计，2025年上半年，A股上市房企平均净利润率仅为4.3%，同比下降2.7个百分点，远低于2018年的峰值11.8%。大型房企负债率普遍在70%以上，有的甚至超过80%，处于高危区间。截至2025年8月，已有超过20家规模房企宣布破产或进入债务重组程序，波及的债务总额超过2万亿元。

不难看出，房价既不能大涨也不能大跌的局面，实则是多方利益博弈的结果。政府希望通过稳定房价来维护经济金融稳定，银行希望通过支持房地产来保障自身资产质量，开发商希望通过维持房价来度过行业寒冬，购房者则希望能够买到价格合理的住房。

2025年以来，各地楼市调控政策频频出台。统计显示，仅前8个月，全国就有超过180次楼市政策调整，刷新历史记录。这些政策主要集中在五个方面：一是降低购房门槛，如首付比例最低降至15%，二套房最低首付比例降至30%；二是提升公积金使用便利性，如提高贷款额度上限，允许异地互认互贷；三是降低购房成本，如提高税费减免标准，对首次购房者给予专项补贴；四是增加保障性住房供给，特别是在一二线城市加大公租房、共有产权房建设力度；五是支持合理住房需求，如"认房不认贷"、取消限购限售等措施。

这些政策在短期内确实起到了一定的稳定市场的作用。据中指院监测，2025年7月，全国300城新建商品住宅成交面积环比上涨4.3%，这是连续5个月下滑后的首次反弹。然而，市场普遍认为，这种反弹的持续性和力度仍有待观察。

从长期来看，房价能否真正回归理性，关键在于供需关系的根本改变和居民收入的实质性提高。目前，中国城镇化率已达到67.2%，城镇人口增长明显放缓，人口老龄化程度加深。这意味着，房地产需求端的增长动力正在减弱。与此同时，大型房企土地储备仍然充足，三四线城市库存高企，供应端压力依然存在。

房价真的能"死撑"到底吗？恐怕不能。历史经验表明，任何违背经济规律的价格都无法长期维持。日本的房地产泡沫、美国的次贷危机都是前车之鉴。当前，我国房价收入比已经远超合理区间，购房者的支付能力接近极限，房价继续上涨的空间已经不大。

而政府不允许房价大跌的政策取向，则是基于对经济金融稳定的考量。在稳增长、保就业的压力下，房地产的平稳过渡比快速调整更符合整体利益。因此，未来一段时间内，房价可能会呈现出缓慢调整的态势，即名义价格小幅波动，但考虑到通胀因素，实际价格将逐步回归合理区间。

专业人士分析认为，当前楼市正处于转型的关键期。未来房地产将从过去的投资属性逐步回归居住属性，从"高增长"模式转向"高质量发展"模式。房地产税立法进程的加快，长租房市场的规范发展，保障性住房体系的完善，都将促进楼市供需关系的优化和价格机制的理性回归。

最新数据显示，2025年1-8月，房地产开发企业到位资金同比下降5.7%，土地购置面积同比下降9.8%。这表明，开发商资金压力仍然较大，拿地意愿不强，未来房地产供应可能会出现结构性调整。与此同时，三四线城市的去库存压力依然较大，而一二线城市的刚性需求和改善型需求仍有支撑。这种区域性分化的格局，可能会导致不同城市房价走势的差异化加大。

对于普通购房者而言，当前楼市既有挑战也有机遇。一方面，利率处于历史低位，购房成本相对较低；另一方面，市场调整期也意味着有更多的选择空间和议价能力。建议购房者根据自身实际需求和经济能力做出理性决策，避免盲目跟风或过度恐慌。

对于已有住房的居民而言，房价的平稳调整不必过度担忧。从长期看，随着城市化进程的深入和居民收入的提高，优质区位、优质学区的房产仍然具有保值增值的潜力。当然，房产不应该成为唯一的投资选择，适当分散投资风险才是明智之举。

房价既不大涨也不大跌的局面，反映了当前楼市的复杂性和转型的必然性。政府维稳房价的政策导向，背后是对经济金融稳定的考量；市场不允许房价大跌的现实，则源于对社会财富和民生的影响考虑。在这场持久战中，各方都需要有耐心和智慧，共同推动房地产市场的健康发展。

最终，房价能否回归合理水平，取决于我们能否建立起更加完善的住房制度，形成"租购并举"的市场格局，实现"房住不炒"的政策目标。只有当房子回归居住属性，回归商品的本质，回归市场的规律，楼市才能真正实现长期稳定健康发展。

你对当前的房价走势有什么看法？你认为未来房价会如何发展？欢迎在评论区分享你的观点和经历。

发布于：天津市